租屋要點｜劏房租務管制實施在即業主及租戶須知要點

住屋問題一直是港人的關注焦點，尤其近年劏房租住問題時常引起爭議，根據運輸及房屋局「劏房」租務管制研究工作小組報告指出2020年香港有超過22萬人租住劏房，最近「劏房」租務管制草案即將實施，草案內容是甚麼？對業主及租戶又有甚麼影響？

甚麼是「劏房」租務管制？
「劏房」租務管制內容要點
「劏房」租務管制的影響

🎁Mox Bank限時優惠：賺高達 25,000「亞洲萬里通」里數

用Planto指定邀請碼「4100PLT」開戶兼達成消費要求並維持不少於 HK$250,000的港元活期存款戶口結餘，即可賺高達 25,000「亞洲萬里通」里數，相等於送你一轉日本來回機票！並可升級獲得 HK$4 = 1里（反之亦享HK$8 = 1 里），里數每日自動存入你的國泰會員賬戶，實行今日買、聽日換機票、後日即飛！

🎁Interactive Brokers：閒置資金享4.83%利息一個戶口投資美/日/韓股市債券

IB賬戶內的閒置現金超過10萬美元時，便自動享有高達4.83%的利息。戶口支援27種貨幣，可在全球34個地區及國家，150個市場進行交易。操作簡易，一個賬戶可買賣股票、期權、期貨、外匯、債券和基金。

甚麼是「劏房」租務管制？

劏房即是將原本的單位分間出兩個或以上的單位出租或出售，租住劏房的住戶大多為低收入人士或家庭，但這些劏房的租金呎價往往比同區為高，住戶須要承擔高昂租金，同時劏房的居住環境大多不理想，於是社會及政府都希望透過「劏房」租務管制，讓租客的權益更有保障。

在2020年1月特首提出研究推行「劏房」租務管制，隨後在同年4月成立「劏房」租務管制研究工作小組（下稱「工作小組」），負責就本港「劏房」的現況向政府提交報告，以及就應否對「劏房」實施租務管制和其可行方案提供意見，經過近1年的工作，報告顯示將會在現時《業主與租客（綜合）條例》中加設「劏房」租務管制部份，以規管市場上劏房的租務情況。

「劏房」租務管制內容要點

《2021年業主與租客（綜合）（修訂）條例草案》

工作小組建議制訂「劏房」租戶及業主需簽訂具強制性條款的「標準租約」，以釐定雙方的權利及責任，條款如下︰

固定租期為兩年，業主不可在期內提出加租及終止租約，但可減租；
在首十二個月後，租戶給予業主一個月通知期便可終止租約；
租戶除支付租金及按金外，無須繳付其他費用；
租戶分擔繳交的水電費總額不得超逾賬單所收取的款額；
業主須維持單位內的設施運作正常；
租戶不得將物業分租；
租約印花稅費用將由需業主承擔；
租約完畢後，業主須於七日內退還按金予租戶；及
業主須於簽立租約後一個月內向差餉物業估價署提交受規管租賃的資料

另外，租客會獲得續租一次的權利，從而享有為期四年的租住權保障，而續租時的租金須參照差餉物業估價署編製和公布的私人住宅物業（所有類別）租金指數變動，租金加幅不能高於相關期間的百分率改變，並以15%為上限，如相關改變為負數，則租金須至少作出相同百分率的下調。

小組同時建議提供資源給差餉物業估價署及土地審裁處處理劏房租管的諮詢、調解及案件審理；委託非政府機構設立和管理劏房租金資訊平台，為業主及租戶提供支援。

「劏房」租務管制的影響

「劏房」租務管制的立意是改善劏房問題，讓租客有更好的租住條件，目前居住在劏房的絕大部份是基層市民，沒有能力支付昂貴的租金，只能選擇租金較低的劏房，有一大部分正是輪候公屋的人士，建議中的固定租期及續租權，保障了租客可安穩居住一段較長的時間，不用擔心因大幅加租而被逼遷，但2020年12月底一般家庭的公屋輪候時間為5.7年，續租權的時間對於這類人士的保障可能有所不足。

固定租期及續租權保障業主在一定時間內收取穩定的租金，不用時常尋找新的租客。另一方面，小組同時建議日後的租務管制法例應訂明受規管如業主遇上「租霸」，例如欠租、使用物業作非法用途等違反租約情況，業主可以向土地審裁處申請收回單位，保障了業主權益。

租務管制規定劏房租約需要差餉物業估價署「打釐印」，一旦將來發生租務糾紛，這將成為法庭上的依據，這同樣保障了業主及租戶應有的權益，只是目前劏房大多涉及違規改建，雖然政府表示差估署不會主動向執法部門提交資料，但讓業主主動將租約「打釐印」並非易事，這需要靠業主及租客自律，還要政府有效執法，才能看到成效。