辛辛苦苦儲到首期,並不代表置業大計可一帆風順。傳媒不時報道二手樓買家在交易流程中遭遇種種阻滯,小則雙方和平取消交易,大則要撻訂賠錢收場。本文講解香港買家必須要提防的兩大二手樓陷阱,並分享拆解方法。
陷阱1:簽約後發現物業有二按/三按/四按
《東張西望》報道,有住宅物業買家在2024年3月簽訂臨時買賣合約,購買將軍澳一個兩房單位,當時買家已知悉物業有兩筆按揭貸款(銀行一按及財務公司二按),但成交價足以讓買方償還兩筆貸款,表面看來屬「安全」交易,故買方仍決定簽訂臨約,並先後向賣方律師樓支付大訂和細訂。
然而,在成交期間,買方知悉原來物業尚有未償還的三按及四按貸款,而且更已經被財務公司釘契。在「忽然出現」的貸款中,三按日期是早過臨約簽訂日子,但事主指賣方與其代表律師從未披露。節目提到,根據土地註冊條例,物業新增按揭須在一個月內向土地註冊處登記,而事件中的第三按揭是在簽臨約前借,但卻在簽約後多日才登記,使買方簽約時無法透過查冊看出端倪。
此時,由於物業應屬資不抵債,根據買賣合約,賣方律師樓理應不可放訂予原業主,惟賣方律師樓後來出示書面證明,指三按借款方願意將原業主的還款額調低,使物業又變成「資可抵債」。後來,買方又發現原業主再借多一筆貸款,並申請破產。結果,買方在原定成交日過後數月,仍無從追討已支付的70萬訂金。
如何拆解按上按陷阱?
一般而言,臨時買賣合約及正式買賣合約都應該訂明,物業在出售予買家時,不會有任何產權負擔。即使原業主在簽臨約時有未清按揭貸款,賣方亦需要在律師樓安排下,用所收到的樓價餘款償還按揭貸款,才能解除原有的按揭合約,以確保物業能在沒有負債及不受限制的狀態下完成交易。
確保賣方所收的樓價餘款足以抵債,屬於賣方律師責任。律師樓一般會在收到賣方委托後,要求賣方出示最近的供款單,以查清物業欠債狀況,如果樓價尾數不足以償款按揭,物業便屬負資產,賣方律師不應放款,並要等到賣方將差價交予律師樓才能繼續交易,可被買方追究責任。
物業是否有二按或三按,並非買家能否繼續成交的重點,真正重點是物業本身不能夠是負資產。一旦買方獲悉交易中的物業資不抵債,通常最隱陣的做法要求賣家解決債務問題,或是直接要求取消交易。不過,在《東張西望》報道的事件中,賣家第三按揭債權人忽然「減債」,使物業擺脫負資產,買方可說是防不勝防。較安全的做法,是避免購買任何有財務公司二按的物業。如果物業只有銀行一按,理論上相對安全,畢竟銀行做事有規有矩,並不會像事件中的債權人般突然大幅削減原業主債務。
之不過,買方又如何避免物業有原業主在簽臨約前已借,但簽臨約後才登記的二按或三按?按現行的土地註冊制度,這是難以防範的漏洞。買方如對此感到憂慮,可要求在臨約中加入特別條款,讓賣方聲明物業的按揭狀況,以防止賣方隱瞞;又或者可要求賣方律師樓在成交日時,才一次過向買家發放大細訂及餘額,但這並非市場慣常做法,未經驗證是可安全防範類似陷阱,亦可能被賣方反對,影響正常交易。
陷阱2:假業主賣樓呃訂金
「假業主」是香港過去曾出現過的賣樓騙案手法。2016年,有騙徒冒充大圍名城一單位業主,利用偽造身份證開銀行戶口及簽臨時買賣合約,成功騙過地產代理、買家及律師樓,收取HK$290萬元訂金後人間蒸發。在其他的假業主騙案中,有騙徒甚至冒認業主及串同律師樓,訛稱遺失樓契,然後宣誓取得影印契以完成騙過買家。
如何拆解假業主賣樓騙案?
買家提防假業主的方法很多,包括:
- 確保細訂支票只寫上賣方律師樓名稱,而不是直接寫業主的名;
- 盡量只買可睇樓的物業,如果業主以單位正在出租等理由,不讓買方睇樓,亦至少要求賣方出示租約、差餉單等證明文件;
- 如果賣方持有的不是原裝樓契,就要請律師樓再三確認補領樓契和業主身份都是真實無訛。
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