香港樓市自2008年後經歷十多年的「大牛市」，對身家較豐厚的投資者而言，買樓收租一直是深受歡迎的被動收入來源，既可從資產增值中獲利，亦可賺取穩定的租金收入。
時移世易，港樓樓價自2021年登上歷位高位後，3年內跌幅超過2成。炒樓致富門路不再，但租金回報卻似乎比樓市暢旺時更佳。與此同時，由於美國遲遲未開始減息，定期存息和債券利息高企，不少人提倡買樓不如做定期存款好過。
到底在2024年的今天，買樓收租是否仍屬回報可觀的投資？租金回報率如何計算？做包租金有咩要注意？
買樓收租第一課：如何計算租金回報率？
要計算住宅物業租金回報，首先要計算買樓的總投資成本，包括物業買入價、按揭利息、律師費、印花稅、經紀佣金等，以掌握買樓收租的起始成本。
至於租金收入方面，仍要扣除租約釐印費、管理費、維修等雜費，如，才是實際所得的租金收入。
列舉出買樓收租的總開支，以及一年租金回報後，就可計算每年租金回報，計算公式是：
一年租金收入／買樓總開支 X 100%
舉例說，投資者Peter在2021年買入美孚新邨一個約460呎兩房單位出租，樓價是HK$650萬，而印花稅、經紀佣金、律師費等相關雜費約HK$52萬，起始投資總額是HK$702萬。
美孚新邨460呎單位市值租金約是HK$17,000，減去管理費用，實收約HK$15,000，租金回報率為︰
$15,000 X 12 / HK$7,020,000 X 100% = 2.56%
樓價跌幅可蒸發租金收入
然而，Peter入市後樓價卻出現明顯跌勢。在2024年，美孚新邨約460呎兩房單位市價跌至HK$500餘萬。如果Peter在這時賣樓離場，扣除3年租金收入，仍要蝕約百萬元。
當然，Peter不一定要在跌市時賣樓，他可選擇繼續持有物業等待樓價反彈，或者持續累積收租以抵消樓價虧損幅度。這個例子反映對買樓收租的投資者而言，入市和賣出時機，可比租金回報率更加重要。
租金回報參考數據
據差餉物業估價署網站有提供私人物業的市場回報率，如431平方呎以下的單位為例，2021年3月租金回報率是2.3%，到了2024年3月則升至3.3%。至於實用431至752平方呎的單位，2021年3月租金回報率是2.1%，2024年3月就升至2.8%。
從上圖所見，中原城市租金回報率（淺藍色線）在2024年2月報3.12%，過去3年升勢持續，反映買樓收租回報比過往高。不過，要留意的是同期H按實際回報已升至4.125%，業主租入收金會被按揭利息支出增幅抵消不少。
投資者可以參考市場數據，判斷買樓收租單位是否符合個人收益預期。當然，出租物業需要支持維修費、裝修費，以及空窗期的淨支出，這些都會降低租金回報率。
定期存款更好賺？
定期存款是簡單的資產增值方法，將資金存入銀行等待存款期限屆滿後，就能賺取利息。受惠於美國利率近年維持高息，香港的銀行持續推出約4%的定期存款計劃。而按2024年的樓市來看，由於收租回報率只一般有約3%，定期存款確實比大多數住宅物業的租金回報稍勝。
定期存款好過買樓收租的原因
- 現時享高回報率：以2024年減息前的市況作比較，定期存款的回報率更高。
- 容易管理：定期存款計劃開始後，就毋須作任何操作，反觀買收租就要處理大小租務事項，要花費更多時間和心機。
- 存款保障：5年年期或以下及HK$50萬內的定期存款，資產受存款保障計劃保護。
- 極低風險：不用面臨資產價格波動等市場風險。
不過，我們並不能一面倒地斷言定期存款必定是比買樓收租更好的投資。
買樓收租好過定期存款的原因
- 早入場者有回報率：如果你的住宅物業在早年買入，投資成本比高位入市的投資者低得多，租金回報率仍可能拋離定期存款。
- 資產增值：如果你是樓市「好友」，相信香港樓市日後將會反彈，今時今日正是樓價「低水」的入市良機，惟我們沒有水晶球，難言港樓樓價未來何去何從。相反，定期存款只能帶來利息回報，不會有額外資產增值。
買樓收租3大注意事項
地段決定租戶
揀選放租物業時，地理位置是最重要的一環，鄰近上環、西營盤、銅鑼灣、灣仔、尖沙咀等核心商業地區的屋苑，容易吸引附近上班族租樓，租金亦通常比新界地區高。
若投資將軍澳、荃灣、天水圍等新市鎮地區的兩至三房單位，目標租戶將以家庭客為主，他們普遍追求較穩定生活，租期亦相對較長。
至於鄰近大專院校的香港大學站、西營盤、大圍、紅磡等地段，自然會吸引到較多本地或內地學生租住，由於學生沒有入息證明，部分人願意一次過繳付整個學期或全年租金。然而，學生租客未必注重整潔，業主收回單位後可能要花點時間清潔和翻新單位。
除了租金收入外，物業價格資產增值所帶來的收入，往往比租金更為可觀，所以揀中有升值潛力地段，是業真正「賺大錢」的關鍵。
甩保才能出租
出租物業的按揭成數規定，比自住樓按揭更為嚴格。收租樓不能申請按揭保險，按揭成數最高不可超過樓價6成，因此買家需要準備較充裕的首期。
如業主最初使用按揭保險並借高成數貸款買自住樓，後來想將自住物業改為出租用途，首先需要甩保。在申請按揭保險時，銀行會要求業主作自住聲明，如將稱聲自住用途的單位出租，便屬虛假聲明，有機會面對刑事檢控。
買出租樓保險增保障
買樓收租投資者，當然希望租客準時交租，最怕不幸遇到租霸，拖欠租金之餘還破壞單位，最後即使能以法律途徑追討，亦要花費大量時間及精力。
市面上有保險公司提供出租物業保險，可保障業主被租客拖欠的未償還租金、單位被破壞或損毀財物的修復費用，以及業主法律責任等，有助業主做好風險管理。
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