香港樓市自2008年後經歷十多年的「大牛市」,對身家較豐厚的投資者而言,買樓收租一直是深受歡迎的被動收入來源,既可從資產增值中獲利,亦可賺取穩定的租金收入。
時移世易,港樓樓價自2021年登上歷位高位後,3年內跌幅超過2成。炒樓致富門路不再,但租金回報卻似乎比樓市暢旺時更佳。與此同時,由於美國遲遲未開始減息,定期存息和債券利息高企,不少人提倡買樓不如做定期存款好過。
到底在2024年的今天,買樓收租是否仍屬回報可觀的投資?租金回報率如何計算?做包租金有咩要注意?
買樓收租第一課:如何計算租金回報率?
要計算住宅物業租金回報,首先要計算買樓的總投資成本,包括物業買入價、按揭利息、律師費、印花稅、經紀佣金等,以掌握買樓收租的起始成本。
至於租金收入方面,仍要扣除租約釐印費、管理費、維修等雜費,如,才是實際所得的租金收入。
列舉出買樓收租的總開支,以及一年租金回報後,就可計算每年租金回報,計算公式是:
一年租金收入/買樓總開支 X 100%
舉例說,投資者Peter在2021年買入美孚新邨一個約460呎兩房單位出租,樓價是HK$650萬,而印花稅、經紀佣金、律師費等相關雜費約HK$52萬,起始投資總額是HK$702萬。
美孚新邨460呎單位市值租金約是HK$17,000,減去管理費用,實收約HK$15,000,租金回報率為︰
$15,000 X 12 / HK$7,020,000 X 100% = 2.56%
樓價跌幅可蒸發租金收入
然而,Peter入市後樓價卻出現明顯跌勢。在2024年,美孚新邨約460呎兩房單位市價跌至HK$500餘萬。如果Peter在這時賣樓離場,扣除3年租金收入,仍要蝕約百萬元。
當然,Peter不一定要在跌市時賣樓,他可選擇繼續持有物業等待樓價反彈,或者持續累積收租以抵消樓價虧損幅度。這個例子反映對買樓收租的投資者而言,入市和賣出時機,可比租金回報率更加重要。
租金回報參考數據
據差餉物業估價署網站有提供私人物業的市場回報率,如431平方呎以下的單位為例,2021年3月租金回報率是2.3%,到了2024年3月則升至3.3%。至於實用431至752平方呎的單位,2021年3月租金回報率是2.1%,2024年3月就升至2.8%。
從上圖所見,中原城市租金回報率(淺藍色線)在2024年2月報3.12%,過去3年升勢持續,反映買樓收租回報比過往高。不過,要留意的是同期H按實際回報已升至4.125%,業主租入收金會被按揭利息支出增幅抵消不少。
投資者可以參考市場數據,判斷買樓收租單位是否符合個人收益預期。當然,出租物業需要支持維修費、裝修費,以及空窗期的淨支出,這些都會降低租金回報率。
定期存款更好賺?
定期存款是簡單的資產增值方法,將資金存入銀行等待存款期限屆滿後,就能賺取利息。受惠於美國利率近年維持高息,香港的銀行持續推出約4%的定期存款計劃。而按2024年的樓市來看,由於收租回報率只一般有約3%,定期存款確實比大多數住宅物業的租金回報稍勝。
定期存款好過買樓收租的原因
- 現時享高回報率:以2024年減息前的市況作比較,定期存款的回報率更高。
- 容易管理:定期存款計劃開始後,就毋須作任何操作,反觀買收租就要處理大小租務事項,要花費更多時間和心機。
- 存款保障:5年年期或以下及HK$50萬內的定期存款,資產受存款保障計劃保護。
- 極低風險:不用面臨資產價格波動等市場風險。
不過,我們並不能一面倒地斷言定期存款必定是比買樓收租更好的投資。
買樓收租好過定期存款的原因
- 早入場者有回報率:如果你的住宅物業在早年買入,投資成本比高位入市的投資者低得多,租金回報率仍可能拋離定期存款。
- 資產增值:如果你是樓市「好友」,相信香港樓市日後將會反彈,今時今日正是樓價「低水」的入市良機,惟我們沒有水晶球,難言港樓樓價未來何去何從。相反,定期存款只能帶來利息回報,不會有額外資產增值。
買樓收租3大注意事項
地段決定租戶
揀選放租物業時,地理位置是最重要的一環,鄰近上環、西營盤、銅鑼灣、灣仔、尖沙咀等核心商業地區的屋苑,容易吸引附近上班族租樓,租金亦通常比新界地區高。
若投資將軍澳、荃灣、天水圍等新市鎮地區的兩至三房單位,目標租戶將以家庭客為主,他們普遍追求較穩定生活,租期亦相對較長。
至於鄰近大專院校的香港大學站、西營盤、大圍、紅磡等地段,自然會吸引到較多本地或內地學生租住,由於學生沒有入息證明,部分人願意一次過繳付整個學期或全年租金。然而,學生租客未必注重整潔,業主收回單位後可能要花點時間清潔和翻新單位。
除了租金收入外,物業價格資產增值所帶來的收入,往往比租金更為可觀,所以揀中有升值潛力地段,是業真正「賺大錢」的關鍵。
甩保才能出租
出租物業的按揭成數規定,比自住樓按揭更為嚴格。收租樓不能申請按揭保險,按揭成數最高不可超過樓價6成,因此買家需要準備較充裕的首期。
如業主最初使用按揭保險並借高成數貸款買自住樓,後來想將自住物業改為出租用途,首先需要甩保。在申請按揭保險時,銀行會要求業主作自住聲明,如將稱聲自住用途的單位出租,便屬虛假聲明,有機會面對刑事檢控。
買出租樓保險增保障
買樓收租投資者,當然希望租客準時交租,最怕不幸遇到租霸,拖欠租金之餘還破壞單位,最後即使能以法律途徑追討,亦要花費大量時間及精力。
市面上有保險公司提供出租物業保險,可保障業主被租客拖欠的未償還租金、單位被破壞或損毀財物的修復費用,以及業主法律責任等,有助業主做好風險管理。