換樓備忘〡售後租回 解決搬屋短租煩惱

在樓換樓過程中，業主為籌備資金支付新居首期，往往採用「先賣後買」模式，但這亦衍生另一問題：賣出舊居後、搬進新居前，期間數月仍需要一處臨時居所。想減少遷居煩惱，其中一個常見做法是「售後租回」原有物業。

為甚麼要在賣樓後租回自己的單位？

由於買入新居成交日一般比賣出舊居的遲，加上裝修、搬屋需時，售後租回對換樓人士的好處非常明顯，以下用簡單例子說明：

如陳先生另覓短租單位，需要搬遷兩次才能完成換樓；透過售後租回，他只要搬一次屋即可，節省了一次搬屋使費及迷你倉租金。

財務方面，如陳先生選擇「先買後賣」，他同樣可住在舊居直到新居完成裝修，但就要暫繳雙倍印花稅及在賣樓後申請退稅，並要另外預備資金作為新居首期，更無法用首置資格敍造9成按揭。因此，售後租回同時為他解決居住及周轉資金的需要。

售後租回4大注意事項

售後租回在買賣住宅物業時甚為普遍，由於換樓客的舊居買家可獲額外收入，故除非買家急於搬進單位，否則雙方一般不難達成「雙贏」協議。但這類短期租約與一般短租頗有不同之處，買賣雙方都要注意。

租約存灰式地帶 或要一炮過交租

新居裝修通常3至6個月可大功告成，故售後租回租約期通常只有數個月，如新買家打算借高成數按揭，理論上不可將單位租出，因此這類租約很多時不打釐印。有地產經紀會在簽署臨約時，同時為雙方訂立售後租條款，租約由地產經紀保管，賣家可能要一次過向買家支付所有租金，保障雙方利益。

樓價租金綑綁式討價還價

假設單位租金是HK$17,000，售後租回半年，租金便達HK$102,000，另加按金。但是否完全按市值租金立約，則視乎買賣雙方協議，或可用樓價折讓換取減租。對新業主而言，一炮過收前業主市值租金，固然有助置業周轉，但用減租換減樓價，可更易承造按揭及慳印花稅，而前業主則可避免馬上交出大筆租金。

售後租回租通常免佣

買賣物業時，雙方已各自要向地產代理支付佣金，因此簽訂售後租回合約時，通常不用再給予經紀佣金，經紀為促成交易，亦很少堅持向買賣雙方收取這筆相對微不足道的佣金。

買賣手續要做足 水電煤轉名及交吉順延

簽訂售後租回合約，不會對物業買賣流程造成任何影響，買賣雙方仍要如常簽買賣合約、交付訂金、相約驗樓及支付尾數。唯一不同的是，由於賣家在交吉日同時變成租客，故毋須在這日向新買家交鎖匙，將連同水費、電費、煤氣、差餉、管理費等轉名手續順延至租約完結為止。