買樓收租最怕遇上租霸，不但令業主減少租金收入，更要花費大量時間和精力追租及收回物業，更嚴重的是，你的出租物業可能陷入遭人惡意破壞的風險，損失慘重。到底租霸有甚麼常見特徵？不幸預上租霸可點解決？業主想預防租霸，又有甚麼好方法？
租霸6大常見特徵
租霸無處不在，並不限於特定背景、年齡及工作行業，業主無法單純因為租客有某些特徵，就能準確斷定對方必定是租霸。不過，綜合坊間業主經驗，租霸並非完全無迹可尋，業主如遇到以下這幾類住客有意租樓，須要格外警剔，三思是否向對方租出物業。
1) 沒有穩定收入
如果租客沒有穩定工作，在遇到經濟困難時，自然不能準時支付租金。業主在出租單位前，可要求租客提供稅單或糧單等收入證明，確保他們有能力支付租金。一般而言，薪高糧準的公務員或大公司中高層，都會被視為入息穩定、經濟基礎良好的「優質租客」。
2) 過份迫切地租樓
有些租霸租樓時往往表現得非常急切，這可能是他們因為欠租，被上一位包租公驅逐。此外，租客如果完全不講價，甚至願意用不合理的高價租樓，或接受份外嚴苛的條件，業主都要格外留神，應嘗試進一步調查租客背景。
3) 用公司名義租樓
倘若租客以有限公司的名義租樓，欠租時只要申請清盤，業主就很難追究。因此，除非對方是有規模及信譽良好的企業，否則有限公司租客還是可免則免。
4) 提供虛假或誤導性資料
如果業主在租客提交的文件中，發現顯然是造假的工作或收入證明，或者虛報單位居住人士的背景、職業等，就算虛報的資料看似無關痛癢，但未租先講大話，亦反映租客絕非老實可靠，有可能是「租霸來了」的警號。
5) 對租賃條款極度挑剔
有租霸會在簽署租約時，會顯得非業挑剔，未簽約已提出極多奇怪要求，甚至試圖修改常見條款，就算不是租霸，亦有反映租客為人極難相處，有機會在日後雙方發生爭執時故意欠租。而租客堅持在租約中加入罕見條款，也有可能是為日後「走數」鋪路，業主應盡量避免這種「麻煩友」。
6) 在租霸黑名單榜上有名
網上有業主編製了所謂的「租霸黑名單」，內容是綜合業主群組所分享舉報所得。雖然「黑名單」只是網上業主自製，未必可靠，但空穴來風未必無因，一旦發現準租客被列入「黑名單」，業主需要格外警剔。如果你認為對方誠實可靠、不似租霸，不妨照直問問對方的租樓歷史，以判斷準租客是否因私怨而遭人冤柱是租霸。
業主不幸遇上租霸 有咩辦法追討租金及收回單位？
當業主不幸被租客拖欠租金，就需要採取合法、合理的行動追討欠款，保障自己的權益。以下是一些實用的方法和策略：
1) 溝通及判斷形勢
租客首次拖欠租金時，業主應該友善地溝通，了解拖欠租金的原因，避免關係惡化。有時候，租客可能因為臨時的一時周全困難，無法準時支付租金。如果雙方仍然能互相信任，可以協議合理的分期還款計劃。
如果雙方談判不果，或租客完全拒絕溝通，欠租金額持續累積，業主就要果斷採取行動追租及收回物業，及早止蝕。
2) 向租客發書面通知
溝通無果後，業主應向租客發出正式書面通知，以警告租客，並為後續的法律程序做準備。書面通知應清晰明確地指出拖欠的金額和支付的最後期限，並提醒租客如果再不交租，業將採取包租收樓在內的法律行動。
3) 用法律途徑追租及收樓
只要租客未能在租金到期日15日交租，業主已有權終止租約，以及有權取得法庭的收回管有權命令。業主用法律途徑追租及收樓的常見程序如下：
- 確認租約已打釐印：開始法律行動前，業主記得確保租約已打釐印，如果未打就要補打及繳交罰款。
- 向法院申索：如果業主只想追討欠租，而無意收回物業，可向小額錢債審裁處（欠租HK$75,000或以下）或區域法院（申索金HK75,001至HK$300萬）；如要收回物業，則須經土地審裁處或區域法院（所欠租金不高於HK$300萬元，而物業應課差餉租值不高於HK$32萬）提告。
- 提交文件：業主須向土地審裁或相關法院提交的文件一般包括身份證、已打釐印租約、業權證明文件，以及已填妥的《申請通知書》（表格 22）和《致實際管有或居住者通知書》。
- 向租客發通知書：提交《申請通知書》後7日內，業主要以親自、郵寄等方式將《申請通知書》副本送達租戶，並須將《致實際管有或居住者通知書》副本連續3日張貼在單位門口，即是俗稱的「貼門口紙」。
- 申請及執行收樓令：當審裁處批出判決書後，業主就可以申請《批準發出收樓令狀申請書》，即收樓令，費用是$182。有了收樓令，業主就可以要求執達執行收樓令，並支付執達吏按金和保安員費用按金。業主在成功收樓後，可以取回扣除執達吏和保安員的開支後的餘款。如果單位內留有租客的財品，業主不能自行棄置，而要另行申請《扣押債務人財產令狀》，交由執達吏處理。
預防租霸4式
萬一不幸遇上租霸，業主即使最終成功收回單位，但仍很可能損失一大筆難以追討的空窗期租金及善後費用，大大折損租金回報率。因此，業主最好防患於未然，在租賃過程中採取適當的預防措施：
- 詳細審查租客背景：業主可在不侵犯個人私隱的情況下，索取租客的背景資料，包括收入證明、租賃歷史、工作證明及卡片等，了解租客的誠信度和財務狀況。
- 簽訂詳細租約：租約應明確列出雙方的責任和義務，特別是單位水電維修保養，以及違約處理的條款等。
- 收足按金：在香港租樓，樓主一般收取「兩按一上」，其中相等於兩期租金的按金，可用作扣減租客拖欠租金或損壞房屋的維修費，為業主提供一定保障。
- 保持良好關係：業主在聲討租霸前，亦要撫心自問有沒有做足業主的基本責任。有時候，租客並非故意想做租霸，而是因業主持續忽視租客合理要求（如維修水電、冷氣等），才迫不得已用拒絕交租作為拒議手段。因此，業主與租客保持良好溝通，可減少糾紛發生。
- 保留證據：在與租客溝通的過程中，業主應盡可能保留租約、與租客的溝通記錄等資料，一旦雙方發生糾紛，甚至要進入法律程序，業主手握越多記錄，對自己越有保障。
