買樓近乎香港人的「普世目標」，對於想買樓的人儲首期是第一步，付出的首期金額越高，往後的供樓歲月當然越輕鬆，但對於沒有「父幹」的上車族而言，盡量提高按揭成數，似乎是更現實的做法。
如要借高成數按揭，根據金管局規定，是需要購買按揭保險。計劃上車的你，對按揭保險有幾了解？按揭保險保費如何計算？怎樣辦理申請按保和甩按保手續？本文逐一拆解。
按揭保險是甚麼？
根據金管局於2024年2月28日的最新修訂，私人住宅業主在銀行敘做按揭，按揭成數最高可以借7成，置業人士如想申請7成以上的按揭貸款，就要購買「按揭保險」。 有了按揭保險，住宅物業買家最多可借到相等於樓價九成的按揭貸款。
按揭保險之目的是保障銀行，透過按揭保險公司為超出7成的貸款部分擔保，降低了銀行借出高成數按揭時所承擔之風險，使銀行更批出高成數按揭；對買家而言，按揭保險亦幫助他們更容易借到更高成數按揭，減輕首期負擔，但代價是要支付按揭保險費，而每月供樓金額亦隨貸款增加而上升。
香港市面上提供按揭保險的公司有3間，分別是：
- 香港按揭證券有限公司（The Hong Kong Mortgage Corporation Limited，HKMC）
- 昆士蘭保險（QBE）
- 美亞保險（AIG）
申請人要經銀行才能申請供按揭保險，而選用哪一家按揭保險的公司是由銀行決定，申請人不能自行選擇。之不過，按揭保險的保費是由金管局的統一標準所釐定，因此3間按揭保險分司的保費及還款期大同小異。買家申請按揭時，不必為選擇按揭保險公司而費神。
按揭保險保費計算方法
根據香港按揭證券有限公司有提供按揭保費表，保費視乎樓價、按揭計劃類別、選用一次性還是分期付款等因素而定。
申請人可選擇一次過繳清或逐年分期支付，大部分借款人傾向一次付清保費，因為可享有按揭證券公司通常提供的折扣。此外，按揭借款人可向銀行申請將保費計入按揭貸款，由銀行一次支付予按保公司，再由借款人每月攤還，既減輕短期現金壓力，又能享受按保保費優惠。
以購買價值HK$600萬的物業為例，首次置業人士借9成按揭、還款期30年、選用浮息按揭，預計按揭保險費是貸款額2.16%，一次性付款的金額如下︰
$6,000,000 X 90% X 2.16% = $111,640
按揭保險如何退保（甩按保）？
購買按揭保險後，業主可在特定情況下獲退回保費，俗稱「甩按保」。不少業主希望盡快退保，主要好處是如在申請按揭保險首年後退保，可獲退回已繳保費之40%、第二年為25%、第三年則是15%，三年後則不會獲退回保費。
要成功退保，借款人必須完全清還整筆按揭貸款。除了靠個人資金提前還款外，亦可以透過轉按，將物業抵押予另一銀行，只新按揭成數不超過7成，即可以甩按保。
過去樓市暢旺、樓價年年升值時，不少業主都可靠轉按甩按保。但自2022後香港樓價下挫，這招較難實現。以下是在升市時轉按甩按保的例子：
| 甩按保例子說明 | |
|---|---|
| 物業價值 | $6,000,000 |
| 按揭成數 | 90% |
| 按揭貸款額 | $5,400,000 |
| 甩按保條件 | 假設物業升值至 HK$7,500,000，貸款餘額降至 HK$5,000,000，貸款比例降至 67%，可毋須購買按揭保險。 |
| 轉按費用 | 律師費及估價費：約 $10,000 |
| 好處 | – 獲退還部分按揭保險費用 – 減低長期還款額，節省更多開支 – 享受轉按回贈 |
相反，在跌市時，物業估值下降，導致按揭貸款比例難以降至七成以下，成為甩按保的主要障礙。此外，銀行在樓市低迷時可能會提高審批標準，對貸款比例和還款能力要求更嚴格。業主即使已還款多年，物業價值縮水或令業主無法符合轉按甩按保的條件。
按揭保險豁免自住要求
過往使用按揭保險的物業只可用作自住，但由2024年8月8日起，按證公司推出「豁免自住要求」安排，准許以下3種情況的業主經申請後將高成數按揭物業出租：
- 業主家庭將有新生嬰兒或領養兒童
- 業主失業
- 業主有其他特別需要出租物業
申請按揭保險要通過DSR？
按揭保險的審批程序與按揭申請獨立進行，即使成功獲批按揭，按揭保險公司仍可能基於風險評估拒絕批核保險申請。
目前，申請按揭保險的基本要求是供款與入息比率（DSR）不得超過50%，即每月供款不得超過月薪的一半。這規定確保借款人有足夠財務能力承擔還款壓力。
而自2024年2月28日起，原本需要計算的壓力測試規定已取消，這意味著申請人無需再滿足額外的利率調整條件，審批程序相對簡化。然而，即使滿足DSR要求，按揭保險公司仍會根據申請人的信用紀錄、物業估值等多方面因素進行評估，因此申請成功與否並無絕對保證。
按保申請人宜訂更長成交期處理按揭審批
申請附有按揭保險的按揭貸款，通常需要更長的審批時間，因為銀行及按揭保險公司都需為高成數按揭申請，進行額外的風險評估。按保審批與銀行的按揭審批各自為政，即使按揭已獲銀行批核，按揭保險公司仍需額外一、兩周時間完成所有程序。
因此，買家在使用按保計劃前，宜與賣家協商，將物業成交期適當地延長，以應對可能的審批延誤，並與銀行及按揭保險公司保持緊密溝通，確保所有文件齊備，以盡量縮短審批時間，順利完成交易。
