2019年施政報告巔覆香港的住宅物業及按揭市場生態，首次置業者申請9成按揭貸款的樓價上限，由400萬元倍增至800萬元；使用8成按揭的樓價上限由600萬增至1,000萬元。置業所需首期大大下降，正在儲錢或睇樓的準買家是否守得雲開？
從近年發展商力推的「呼吸Plan」，以至如今政府放寬按揭保險的樓價上限，都鼓勵着上車客越借越多。香港年輕人上車似乎容易得多了，但風險無疑也更高。作入市決定前，記得謹慎地做好財務部署，才能順利安居樂業。
「受惠人士」應否借到盡買更貴的樓？
新按揭措施大幅放寬準買家借貸限制，讓首期不足但收入不俗者更加容易上車。同時，原本儲了一筆首期預備購買上車盤的準買家，可放眼樓價更高的物業。
案例：準買家Peter月入6萬元，擁有150萬元現金作首期，新規例對他的置業目標及上車後的財務狀況有何影響？
| 樓價$ | 首期$ | 按揭$ | 月供$ | |
|---|---|---|---|---|
| 舊按揭 | 600萬 | 120萬 | 480萬（8成） | 19,279 |
| 新按揭 | 600萬 | 60萬 | 540萬（9成） | 21,689 |
| 舊按揭 | 800萬 | 320萬 | 480萬（6成） | 19,279 |
| 新按揭 | 800萬 | 80萬 | 720萬（9成） | 28,918 |
（按揭利率2.625厘、還款期30年）
在舊按揭計劃下，Peter只能把目標放在600萬元內的樓，新例下他能透過敍造9成按揭貸款，買入價值800萬元的物業。雖然受惠於首期支出減少，但使用新按揭計劃敍造高成數按揭以購買較高價物業，各項稅務、雜費，以至每月供款均有所增加，此消彼長，可對個人財務造成一定負擔。
1. 高成數按揭削弱現金流
在上述個案中，Peter原本計劃購買600萬元內的物業，改買800萬元的樓後，月供金額增加約1萬元，佔收入近半。如日後銀行加息，每月供樓支出將進一步削弱他的每月現金流。另外，Peter使用高於舊按揭計劃樓價上限（8成按揭下的600萬元物業）申請按揭，須支付額外15%按揭保險費，加上他未能通過壓力測試，保費須按風險作調整，加借按揭保險費後，還款支出更高。
新按揭制度還造成一個有趣現象：購買過千萬元物業者，月供金額可比上車盤更低。以購買700萬元物業為例，借9成按揭月供金額約為2.53萬元，相比之下，買入1,200萬元物業者，由於按揭成數上限是5成，買家最多只可借600萬元，月供金額頂多2.4萬餘元。
換句話說，使用新按揭計劃的上車客，要擁有以往購買千萬元「中產樓」所需的收入，才能符合獲批按揭所需的供款與收入比率（ DSR），如購買700萬樓未計壓測的DSR已超過5萬元。要知道香港僱員平均月薪僅有約1.75萬元，很可能要中高層打工仔或夫妻合併收入，才有足夠現金流供樓，負擔殊屬不輕。
| 樓價 | 按揭成數上限 | 首期 | 貸款額 | 每月供款 | 基本入息要求 |
|---|---|---|---|---|---|
| 600萬 | 9成 | 60萬 | 540萬 | $21,689 | $43,378 |
| 700萬 | 9成 | 70萬 | 630萬 | $25,304 | $50,608 |
| 800萬 | 9成 | 80萬 | 720萬 | $28,919 | $57,838 |
| 1,100萬 | 5成 | 550萬 | 550萬 | $22,091 | $44,182 |
| 1,200萬 | 5成 | 600萬 | 600萬 | $24,099 | $48,198 |
| 1,300萬 | 5成 | 650萬 | 650萬 | $26,107 | $52,214 |
（按揭利率2.625厘、還款期30年）
2. 稅項雜費更貴
利用高成數按揭，購買比原定計劃更貴的樓價，別忘記計算額外支出。購買600萬元物業的稅花稅是18萬元，樓價800萬元則須支付30萬元，足足貴了12萬元。
香港永久性居民首置印花稅：
| 樓價$ | 印花稅$ |
|---|---|
| 400萬 | 90,000 |
| 500萬 | 150,000 |
| 600萬 | 180,000 |
| 700萬 | 262,500 |
| 800萬 | 300,000 |
| 900萬 | 337,500 |
| 1,000萬 | 375,000 |
| 1,100萬 | 412,500 |
| 1,200萬 | 450,000 |
| 1,300萬 | 487,500 |
此外，佔樓價1%的地產代理佣金也由隨樓價拾級而上。如選擇分期支付按揭保險費，既就無法享有保費折扣，也不能在轉按時「甩按保」退回保費，總支出更高。入市前必須計清計楚，免失預算。
3. 增加負資產風險
承造9成按揭，意味着樓價跌超過1成，物業馬上變負資產。2003年，香港負資產個案曾有超過10萬宗，是不少業主的慘痛回憶。2018年第4季樓價下挫，金管局繼2016年後再錄得負資產個案，至今年逐步減少至只剩1宗。雖然政府嘗試派定心丸，強調新按揭政策不會製造負資產，惟如今香港內有政治風波、外受中美貿易戰困擾，經濟隱憂揮至不去，上車客難免忐忑。
| 季度 | 負資產宗數 |
|---|---|
| 2019年第2季 | 1 |
| 2019年第1季 | 44 |
| 2018年第4季 | 262 |
| 2018年第3季 | 0 |
可幸的是，一般而言如按揭借款人有穩定收入，每月準時供款，銀行普遍不會「call loan」（提早收回貸款）。只要上車客財政狀況穩健，即使買樓後負資產潮重臨，也只會造成過心理壓力多於實際的財務危機。緊記上車不等如「上岸」，無論準備上車或已買樓人士，都應保持穩定現金流，才能在風浪中穩守資產，成為真正贏家。
