香港申請BNO Visa人數突破10萬,移英潮熾熱,加上港人鍾意買磚頭,不少人考慮在英國買樓自住或收租,享受安居樂業及賺被動收入。在異地上車置業,人生路不熟,難免容易撞板,我們為大家講解英國買二手樓主要流程及注意事項,拆解奇難雜症。
英國置業搵樓及議價
在香港搵樓,我們首先會想到中原、美聯、28hse等地產代理公司及網站。而在英國也有大量網上搵樓平台,方便準買家物色住宅,包括Rightmove、Zoopla、Moveflat、OnTheMarket及Find a Hood等,其中Rightmove全英是最大型地產網,盤源充足,港人不妨由此入手搵樓。
揀樓考慮因素眾多,包括移居的城市、置業預算、尺寸及房數需要、花園面積、物業、交通、設施配套、校網、裝修等。按喜好及需要飾選符合條件的物業後,就可聯絡代理睇樓。
要留意的是,英國二手樓交易一般採用單邊代理制,代理是代表業主一方,亦只向業主收取交易佣金,因此他們的角色可說是為業主搵買家,自然會明顯地偏幫業主。港人買家如需要協助,可委託一名sourcing agent,以便在搵樓、議價、簽約以至申請按揭等步驟得到熟悉行情的專人協助,減少中伏風險。
永久業權VS租賃業權
在英國買樓,業權分為永久業權(Freehold)及租賃業權(Leasehold)兩種。前者顧名思義是永遠擁有土地產權,不用交地租,獨立屋多屬永久業權;而近年不少公寓(Apartment)以租賃業權發售,租賃年期分為125年、250年及999年不等,業主要每年交地租,買樓前要注意分別。
簽訂英國樓買賣合約
買賣雙方議定價格後,將簽署一份銷售備忘錄(Memorandum of Sale),這份並非正式合約,用途有點像買香港樓的臨時買賣合約,但買家簽備忘錄時不用支付訂金。備忘錄會列明交易詳情,方便買家在簽署正式合約前開始著手預備申請按揭、委託律師、聘測量師及其他手續。
用公司名義買英國樓可慳稅?
不少香港物業投資者用公司名義持有物業,並以股權轉讓方式賣樓,以降低交易成本。在英國購買投資物業,用公司名義投資亦可享一定稅務優勢,因為收租樓的按揭貸款利息支出、維修等營運成本,均可用作扣稅;以個人名義買樓收租,則主要靠個人年度免稅額扣稅。
每個人及公司的稅務狀有所不同,以公司名義買樓收租是否可慳稅,不能一概而論。但籠絡而言,如果你視買樓收租為一門事業,有可能在將來擴展業務,用公司名義確能享有更多彈性。
想開英國公司的話,香港不少會計公司有提供代辦服務;英國亦有金融科技企提供網上遙距開公司及商業戶口服務,香港人亦合資格申請。
為你的英國物業承造按揭
買家可在簽訂備忘錄後,開始向銀行申請按揭。香港的銀行如滙豐、中銀、東亞及華僑永亨等設有涵蓋英國樓的海外按揭計劃,但部分銀行只承造倫敦等大城市的樓宇按揭。
如經英國的銀行敍造按揭,計劃分為自住(buy to live)或出租(buy to let)兩種。英國自住物業按揭成數可高達95%,惟銀行普通會審查買家收入來源是來自英國還是海外,主要收入來源來自香港無法申請。對大多數香港人買家而言,75%按揭成數為較常見及合理預算。大多數按揭計劃最長還款期是30年,年利率由3%至7%不等,按揭成數越高,利率亦越貴。
簽正式合約及支付訂金
買賣雙方的律師會草議合約,這時買家要支付訂金,通常為樓價10%。此外,買家要律師支付律師費、稅務及雜費。英國樓的印花稅一般為2至12%,視乎樓價及買家資格而定,英國;律師費則為1,000至2,000英鎊不等。
完成交易
交易過程中,買家會在律師協助下,將首期及按揭貸款部分支付予賣方,並支付稅花稅及其他雜項費用,如介乎90至140英鎊的土地註冊費等。
交易當日,買家會從賣方的地產代理或賣家本人收取物業鎖匙,交易大功告成。如買家有聘請sourcing agent,則要支付約1%佣金。