香港樓市今年徘徊低谷，住宅物業成交的量與價均跌落近年低位，直到近日李嘉誠旗下長實集團推出油塘新盤「親海駅II」打破悶局，一洗頹勢。親海駅II以每呎低至近HK$13,000、折實均價HK$14,997的「市價七折」作招徠，掀起久違的入票熱潮，甚至打破沙田大圍站柏傲莊III於2021年所創的入票量紀錄，以逾3.06票成為香港最新「票王」。
親海駅II割價求售而成功大賣，除了反映誠哥眼光獨到、策略精準，對整體樓市又有何啟示？
香港住宅成交量價齊跌
長實劈價賣樓，無疑是為突破香港樓市近年受到內外夾擊的困境。美國加息、疫情、移民潮與需求下降等種種因素，使經歷十幾年大牛市的房地產市道轉弱。土地住冊處數據顯示，香港今年首7個月的一手、二手住宅成交量，與2021年前相比，分別下跌逾30%及40%。
2021 – 2023年度1月至7月住宅物業成交量
| 一手樓買賣宗數 （1月-7月） | 二手樓買賣宗數 （1月-7月） | |
| 2021 | 10,337 | 37,373 |
| 2022 | 6,032 | 22,620 |
| 2023 | 7,184 | 22,103 |
樓價方面，2023年8月18日公佈中原城市領先指數（CCL）是162.88點，與兩年前191.34點的歷史高位相比，下跌近15%。市場上業主劈價、蝕讓的個案不絕，利嘉閣地產研究指2023年7月二手買賣個案中，每6宗就有1宗損手。
儘管樓價有所下跌，但幅度仍遠不如今次長實親海駅II劈得深。以同區3年樓齡的新盤曦臺為例，二手成交平均呎價約為HK$17,000，仍比親海駅II貴約2成，反映長實雖然未致於是坊間所形容的以「居屋價」賣樓，但開價顯然平過市價很多。
東九龍是供應重災區 減價推售成出路
近年東九龍有不少大型新盤落成，親海駅II所在的油塘是近年新盤供應重鎮，而數個地鐵站以外的將軍澳日出康城，亦仍然持續有新盤推出。市場供大於求、競爭激烈，地產商想加快賣盤，賺回現金流，實在沒有比減價促銷更有效的策略。
而相比起其他發展商，長實新盤的定價一向相對「親民」，例如在2020年5月賣天水圍Wetland Seasons Park第2期時，首批折實平均呎價就低至HK$11,368；2023年屯門飛揚II首批單位均價僅HK$12,509，均是同區近年一手盤的創新低開價。
不過，香港地產商推一手新盤時，素來採用越賣越貴的銷售策略——首批價單以用少量單位大平賣，引起傳媒廣泛報道、打響頭炮後，隨後價單才推出更多優質單位，並順勢不斷加價。親海駅II大賣後，緊接推出的親海駅I為定價較高的海景樓王亦反應熱烈。
樓市是否已見底？
香港樓市出現重大調整已是不爭事實，而親海駅一錘定音地確立買家接受的「底價」，其銷售策略之成功，一定程度反映市場購買力猶在，只要樓盤定價夠低，現階段願意出手入市的買家仍大有人在。
既然市場已認定約HK$15,000一呎的市區新盤是物有所值，其他發展商以至二手市場賣家，多少可從長實的定價策略中得到啟示，重新探索住宅物業市場認可的價格。如親海駅氣勢能延續到其他新盤甚麼二手市場，料可加快樓市完成調整。
不過，內房市場目前面臨重大危機，正在重創港股；內地發展商亦很可能加快套現在香港的資產，香港樓市亦難獨善其身。正負面因素互相衝擊，樓市走向仍有待觀望。
