買樓時機〡淡市與加息周期上車有咩風險？

房屋是生活必需品，而買樓是人生重要投資，供樓則影響長遠現金流，在對的時候做對的置業決定，對財富管理以至人生規劃至關重要。過去多年香港樓市幾乎只升不跌，在任何時候買樓贏多輸少，惟樓市在2022年遇上近年罕見的危機，市場上多了蝕讓個案。

正在儲錢計劃上車的香港人，對現時市況或感忐忑，擔心在錯誤時機入市，或惶恐錯失「特價」上車的時機。Planto與大家分享在跌市及加息風險中上車置業須面臨的風險及考量。

2022年買香港樓有咩風險？

反映香港二手樓市走勢的中原城市領先指數（CCL）自2021年9月攀上歷史次高（最位點為2018年的191.67點）後，走勢持續轉弱， 踏入2022年以186.19開局，一路跌至3月尾底位177.34點，踏入5月稍為回升至182.74點。

把時間線稍為拉長，其實由2018年至2022年，4年間CCL大部分時間都在170點至190點之間上上落落。值得留意的是，政府在2019及2022年先後兩度放寬按揭成數限制，借錢買樓比過去更容易，而2021年樓市成交金額亦創下歷史新高。這反映近年多了的購買力仍然未能推升樓市，港樓雖未至於大跌，但亦缺乏上升動力。

樓市偏淡背後原因很多，疫情、移民潮、地緣政治風險等因素環環相扣。而隨着美國步入加息周期，香港銀行會否根隨，以及對樓宇估價會否下跌，就直接影響每位上車客買樓及供樓的風險。

淡市買樓慎防估價不足

銀行在審批按揭貸款申請時，會以測量師行對物業所作的估價為關鍵考慮因素。上車客簽臨時買賣合約前，必須致電銀行查詢估價——不要只信網上估價，而要直接致電銀行按揭部，確保物業最新估值與成交易不會相差太遠，避免因估價不足而要抬錢上會，甚至撻訂收場。

準買家要注意的另一風險是，如果在你簽臨約後市況轉壞、銀行估價下調，你的按揭貸款額亦可受影響。當然，香港樓市已大致橫市數年，忽然大跌的風險不高，準買家未致於對此過份擔心，只需要避免訂立太長的成交期，減少簽約後要面對市況波動風險即可。

加息周期買樓須準確預算供樓支

加息對準買家的最直接影響，是可能增加日後供樓支出，不過前題是香港的銀行會跟隨美國加息。而根據過往經驗，儘管港元與美元掛鉤，香港銀行卻未必完全跟隨美元利息變化。在2015年至2018年，美國聯儲局共9次加息達2.25厘，但同期港元拆息只加一次，加幅為0.125厘，對香港業主供樓支出影響甚微。

萬一今次香港真的跟隨美國加息呢？市場預料聯儲局今年加息約2.25厘。香港銀行審批按揭時所做的壓力測試已模擬了加息3厘對買家負擔能力的影響，故即使香港今次跟美國，亦未致於對業主災難性負擔。

假設準買家以HK$700萬購買上車盤、現時按揭實際年利率為1.5厘計，加息1厘至3厘對供樓造成的影響如下：

加息樓價會否大跌？在以上例子中，每加息1厘，上車客的月供款額增加3千多元，業主支出固然增加，但能通過壓力測試的業主具備一定負擔能力，相信難以單純因加息而引發「銀主盤」浪潮或導致樓價大跌。而事實上，在2015年至2018年美國加息期間，香港樓價亦照升約3成。當然，香港樓市仍面臨環保經濟及本地因素導致的風險，準買家預保持審慎態度，預留足夠供樓及應付生活需要半年至一年的應急現金以備不時之需，確保不輕易因突發事情而斷供物業。