移民潮、加息及疫後經濟復甦緩慢,使香港樓市走下坡,縱使政府近幾年先後使出「林鄭plan」、「財爺plan」及全面撤辣等招數,幫助準買家敍造高成數按揭,一度使市場買賣稍為活躍,但整體樓價走勢未見逆轉——反映香港樓市表現的中原城市領先指數,由2021年8月191.34點的歷史最高位,反覆下跌至2024年7月19日的140.89點,跌幅超過25%。
對於有樓一族而言,樓價跌固然使資產淨值縮水,但換個角度看,樓價下跌使置業成本降低,可能是樓換樓的好時機。
跌市可補較少差價換樓
多數人換樓都期望細屋搬大屋。樓價下跌,對計劃換樓的準買家最明顯的好處,是能夠縮窄現居細屋與心儀大屋之間的差價。
假設你原本居住在價值HK$600萬的兩房單位,目標希望買入價值HK$1,000萬的三房物業。當樓價下挫10%,兩者價值分別變成HK$540萬及HK$900萬。
樓價下跌後,你的換樓差價由原本的HK$400萬,減少至HK$360萬,同時印花稅及代理佣金都更加便宜。只要樓市未致於崩壞到影響銀行審批按揭,樓價跌得越多,換樓差價越少。
舊居樓價 | 新居樓價 | 換樓要支付差價 | |
原本樓價 | HK$600萬 | HK$1,000萬 | HK$400萬 |
樓市跌10% | HK$540萬 | HK$900萬 | HK$360萬 |
樓市跌20% | HK$480萬 | HK$800萬 | HK$320萬 |
樓市跌30% | HK$420萬 | HK$700萬 | HK$280萬 |
不過,在現實中,換樓客的現居物業不可能完美地與換樓目標單位維持相同減幅。兩個物業的地段、樓齡及市場需求等因素主宰物業的抗跌能力。
如果換樓客計劃從質素平平的新界舊樓細單位,搬到抗跌力高的市區大型藍籌屋苑,跌市甚至或反過來加重換樓成本;換樓客如想在同屋苑換樓,原有物業與新購物業理論上維持相近的升跌幅度,則大多數可從跌市中受惠。最緊要多做功課,篩選讓你可從跌市中減少換樓成本的屋苑及戶型。
持續跌市宜先賣後買自住樓 忌過份投機
換樓可選擇「先買後賣」或「先賣後買」,在預期樓市會持續下跌時,換樓客宜採取「先賣後買」策略。
根據按證公司(HKMC)規定,轉樓客必須完成賣樓手續,才可恢復首置身份並使用9成按揭,即是說「先買後賣」的換樓客無法用到9成按揭,要預留較充裕首期。
值得一提的是,在2024年2月全面撤辣前,換樓客如選擇「先買後賣」還要先墊支「辣招稅」,即稅務局向購買第二層物業時人士徵收15%印花稅。這類換樓客須先預繳稅,然後在一年內賣出舊居申請退稅。以樓價HK$600萬計,15%雙倍印花稅高達HK$90萬,如果因賣不出舊居而無法退稅,換樓客必定大失預算。
如今這項「辣招稅」雖然已被撤消,換樓客壓力稍減,但香港樓市仍處於低迷,假如換樓客選擇「先買後賣」,而舊居遲遲未賣出,將要同時供兩層樓,心理及經濟壓力難免增加,最後可能被迫割價求售。
因此,除非換樓客自信彈藥充裕,並不急於求售舊居,否則最好先賣出現居單位,才在沒有劈價壓力下購買新居。
記得訂鬆動成交期
物業買賣的成交期通常為60至90日,為避免賣樓時出現阻滯而影響換樓部署,最安全的做法是完成賣出現居物業的所有流程後,才簽臨約買新居。
當然,賣出舊居90日後才買入新居,樓市可能出現難以預測的變化。在持續跌市時,你的心儀物業可望在這兩、三個月成交期內進一步減價,有助換樓客降低差價。如果心儀物業進一步減價固然是好事,但亦不排除賣家反價,或心儀物業已被搶先買走。
換樓客想避免夜長夢多,可以在賣樓的臨約中加入「必買必賣」條款,或至少得到簽訂賣樓的正式合約及收到大訂後,才簽署購買新居的臨約,確保樓市波動不會影響你的換樓計劃。
無論如何,緊記任何專家亦難準確預測樓市走勢,換樓一賣一買時間拖得越長,市況變動機會亦越大,如果樓市突然反彈,換樓成本亦隨之上升。因此,雖然趁跌市換自住樓可以慳錢,但換樓客亦應避免因過份投機而錯失重新上車機會。
另外,在樓換樓期間,你可能要短暫租樓,記得為搬屋及租金做好預算。最理想的做法是與舊居的買家簽訂短暫的「售後租回」條款,讓你可搬少一次屋。
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