Planto logo
  • 手機App與理財資訊
    Nav item
      手機App與理財資訊
      商業解決方案
      企業服務
  • Image

    樓換樓時機〡樓價跌有利自住樓細換大 差價減少但忌過份投機

    所有文章 » 上車置業
    最後更新: 2024年 9月 19日•  閱讀時間:3分鐘
    文章目錄文章目錄
    • 跌市可補較少差價換樓

    • 持續跌市宜先賣後買自住樓 忌過份投機

    • 記得訂鬆動成交期

    • 2024年10月銀行私人貸款年利率及優惠比較

    移民潮、加息及疫後經濟復甦緩慢,使香港樓市走下坡,縱使政府近幾年先後使出「林鄭plan」、「財爺plan」及全面撤辣等招數,幫助準買家敍造高成數按揭,一度使市場買賣稍為活躍,但整體樓價走勢未見逆轉——反映香港樓市表現的中原城市領先指數,由2021年8月191.34點的歷史最高位,反覆下跌至2024年7月19日的140.89點,跌幅超過25%。

    對於有樓一族而言,樓價跌固然使資產淨值縮水,但換個角度看,樓價下跌使置業成本降低,可能是樓換樓的好時機。

    Image
    ▲中原城市領先指數(CCL)從歷史高位大幅回落。

    跌市可補較少差價換樓

    多數人換樓都期望細屋搬大屋。樓價下跌,對計劃換樓的準買家最明顯的好處,是能夠縮窄現居細屋與心儀大屋之間的差價

    假設你原本居住在價值HK$600萬的兩房單位,目標希望買入價值HK$1,000萬的三房物業。當樓價下挫10%,兩者價值分別變成HK$540萬及HK$900萬。

    樓價下跌後,你的換樓差價由原本的HK$400萬,減少至HK$360萬,同時印花稅及代理佣金都更加便宜。只要樓市未致於崩壞到影響銀行審批按揭,樓價跌得越多,換樓差價越少。

    網上快批業主貸款 最高可借200萬
    K Cash業主貸款無需抵押樓契,貸款額高達HK$200萬,而且可快至15分完成批核!私樓、自置居屋及公屋業主都可以借。

    舊居樓價新居樓價換樓要支付差價
    原本樓價HK$600萬HK$1,000萬HK$400萬
    樓市跌10%HK$540萬HK$900萬HK$360萬
    樓市跌20%HK$480萬HK$800萬HK$320萬
    樓市跌30%HK$420萬HK$700萬HK$280萬

    不過,在現實中,換樓客的現居物業不可能完美地與換樓目標單位維持相同減幅。兩個物業的地段、樓齡及市場需求等因素主宰物業的抗跌能力。

    如果換樓客計劃從質素平平的新界舊樓細單位,搬到抗跌力高的市區大型藍籌屋苑,跌市甚至或反過來加重換樓成本;換樓客如想在同屋苑換樓,原有物業與新購物業理論上維持相近的升跌幅度,則大多數可從跌市中受惠。最緊要多做功課,篩選讓你可從跌市中減少換樓成本的屋苑及戶型。

    🎁Mox Bank限時優惠:總值高達HK$2,100獎賞,存息高達7.4%
    由即日起至2024年9月30日,新客戶輸入邀請碼【PLANTOEASY】成功開立戶口並成功申請Mox Credit,連同活期存款最高可享HK$2,100獎賞¹,登記優惠最高可享5% CashBack(包括超級市場及指定日常商戶)。

    🎁Interactive Brokers:閒置資金享4.83%利息 一個戶口投資美/日/韓股市債券
    IB賬戶內的閒置現金超過10萬美元時,便自動享有高達4.83%的利息。戶口支援27種貨幣,可在全球34個地區及國家,150個市場進行交易。操作簡易,一個賬戶可買賣股票、期權、期貨、外匯、債券和基金。

    持續跌市宜先賣後買自住樓 忌過份投機

    換樓可選擇「先買後賣」或「先賣後買」,在預期樓市會持續下跌時,換樓客宜採取「先賣後買」策略。

    根據按證公司(HKMC)規定,轉樓客必須完成賣樓手續,才可恢復首置身份並使用9成按揭,即是說「先買後賣」的換樓客無法用到9成按揭,要預留較充裕首期。

    值得一提的是,在2024年2月全面撤辣前,換樓客如選擇「先買後賣」還要先墊支「辣招稅」,即稅務局向購買第二層物業時人士徵收15%印花稅。這類換樓客須先預繳稅,然後在一年內賣出舊居申請退稅。以樓價HK$600萬計,15%雙倍印花稅高達HK$90萬,如果因賣不出舊居而無法退稅,換樓客必定大失預算。

    如今這項「辣招稅」雖然已被撤消,換樓客壓力稍減,但香港樓市仍處於低迷,假如換樓客選擇「先買後賣」,而舊居遲遲未賣出,將要同時供兩層樓,心理及經濟壓力難免增加,最後可能被迫割價求售。

    因此,除非換樓客自信彈藥充裕,並不急於求售舊居,否則最好先賣出現居單位,才在沒有劈價壓力下購買新居。

    記得訂鬆動成交期

    物業買賣的成交期通常為60至90日,為避免賣樓時出現阻滯而影響換樓部署,最安全的做法是完成賣出現居物業的所有流程後,才簽臨約買新居。

    當然,賣出舊居90日後才買入新居,樓市可能出現難以預測的變化。在持續跌市時,你的心儀物業可望在這兩、三個月成交期內進一步減價,有助換樓客降低差價。如果心儀物業進一步減價固然是好事,但亦不排除賣家反價,或心儀物業已被搶先買走。

    換樓客想避免夜長夢多,可以在賣樓的臨約中加入「必買必賣」條款,或至少得到簽訂賣樓的正式合約及收到大訂後,才簽署購買新居的臨約,確保樓市波動不會影響你的換樓計劃。

    無論如何,緊記任何專家亦難準確預測樓市走勢,換樓一賣一買時間拖得越長,市況變動機會亦越大,如果樓市突然反彈,換樓成本亦隨之上升。因此,雖然趁跌市換自住樓可以慳錢,但換樓客亦應避免因過份投機而錯失重新上車機會。

    另外,在樓換樓期間,你可能要短暫租樓,記得為搬屋及租金做好預算。最理想的做法是與舊居的買家簽訂短暫的「售後租回」條款,讓你可搬少一次屋。

    推薦閱讀:售後租回 解決搬屋短租煩惱

    2024年10月銀行私人貸款年利率及優惠比較

    Loading...
    免費訂閱電子報,獲取最新按揭情報!
    我們會每星期向你發送銀行的按揭利率和回贈優惠。
    #換樓時機
    #樓市跌
    Share:
    Share via FacebookShare via TwitterShare via WhatsAppShare via LinkedInShare via URL
    Share via FacebookShare via TwitterShare via WhatsAppShare via LinkedInShare via URL
    Planto half screen app
    追蹤開支、計劃目標,一切簡單無比簡簡單單地理財
    追蹤我們,接收更多實用資訊!
    instagram
    Instagram
    @planto.hk
    facebook
    Facebook
    @Planto.HK
    linkedin
    LinkedIn
    文章目錄文章目錄
    • 跌市可補較少差價換樓

    • 持續跌市宜先賣後買自住樓 忌過份投機

    • 記得訂鬆動成交期

    • 2024年10月銀行私人貸款年利率及優惠比較
    Close

    免費訂閱Planto電子報

    緊貼理財知識+最新優惠

    Planto理財App免費試用

    全港下載量超過200,000

    Apple StoreGoogle Play
    MobileMobile
    Planto white logo
    香港灣仔駱克道3號22樓
    Planto Limited © 2024
    虛擬銀行
    虛擬銀行迎新優惠虛擬銀行存款利率比較虛擬銀行銀扣賬卡 / 信用卡虛擬銀行貸款
    虛擬銀行
    dropdown icon