香港樓市近20年升多跌少，很多人信奉買樓必賺，「租樓等如幫人供樓」曾幾何時是樓市金科玉律。不過，本地樓價自2021年攀上巔峯後明顯轉勢，地產版由日日報道蝕讓新聞，變成賣樓有錢賺才是新聞。截至2024年7月，中原城市領先指數（CCL）比高位跌超過兩成半，而負資產宗數在今年首季已突破30,000宗；與此同時，中原城市租金指數（CRI）一升再升至衝破120點，迫近2018年約128點的歷史高位。
網上快批業主貸款 最高可借200萬
K Cash業主貸款無需抵押樓契，貸款額高達HK$200萬，而且可快至15分完成批核！私樓、自置居屋及公屋業主都可以借。
「價跌租升」已成為2024年樓市常態，近幾年入市的業主多半已經損手，但賣樓轉租卻要面對來勢洶洶的加租浪潮。到底在今時今日買樓還是租樓較抵？如果賣樓轉租，會是壯士斷臂扳回一城，還是蝕完層樓又要挨貴租，衰多兩錢重？
▲截至2024年7月，中原城市領先指數（CCL）已從歷史高位大跌超過25%。
租樓平過供樓幾多？
香港樓市呈現樓價跌、租金升的走趨，但賣樓轉租是否可以慳錢？比較供樓與租樓的每月開支時，人們常用的方法主要有兩種：
- 業主供樓每月總支出（本金連利息） VS 租客每月租金
- 業主供樓每月利息支出 VS 租客每月租金
由於供樓的本金還款部分可視作業主資產，不少人認為雖然償還本金會扣減現金流，但只有供樓利息才算是真正的支出。Planto小編抽樣計算購買及租住多個熱門大型屋苑的每月支出，發現按照2024年7月香港樓市市況，無論用哪一種方法作比較，租樓都的確平過供樓。
以元朗Yoho Town的兩房單位為例，現時樓價為HK$550萬，以借9成按揭及年利率4.125厘計算，每月供款約HK$24,508，其中包括約HK$17,300利息。相比之下，租住相同類型的單位，每月僅需支付約HK$14,000租金，明顯低過每月供款。即是話，由供樓變成租樓，每月可節省約HK$10,000，就算業主只當利息是支出，租樓每月仍然可比供樓使少逾HK$3,000，反映在樓價下跌及及高按揭利率的情況下，租樓似乎是比買樓更經濟實惠的選擇。
| 物業 | 樓價 | 每月供款* | 利息* | 租金 |
| 元朗Yoho Town兩房（433呎） | $550萬 | $24,508 | 約$17,300 | 約$14,000 |
| 康怡花園兩房（466呎） | $650萬 | $29,061 | 約$20,600 | 約$18,000 |
| 日出康城Malibu兩房（540呎） | $700萬 | $31,296 | 約$22,100 | 約$20,000 |
其他潛在住屋成本
當然，上表所比較的並不是業主和租客的所有居住成本。對業主而言，除了供樓的本金和利息支出外，他們要支付的額外成本還包括管理費、差餉、裝修、買賣佣金和印花稅等；租客方面，其他居住成本則包括經紀佣金、搬遷費用及可退回的按金等。
這些開支往往因人而異，難作具體比較，但由於只有業主才需支付的裝修費和置業印花稅都屬較昂貴開支，因此我們幾可肯定在2024年的香港，租樓的居住成本是平過買樓的。
此外，樓價和租金的變化長遠會影響居住成本。如果業主是在數年前的樓價高位入市，今日要支付的供樓利息會更貴；而如果未來租金持續上升，買樓和租樓居住成本差距或將收窄。
業主是否應該賣樓轉租？
不睇好香港樓市的業主，或多或少都會考慮止蝕或止賺。雖然現時租樓的居住成本平過買樓，但這是否代表現時正在供樓的業主賣樓轉租都有利可圖？這要視乎業主的資產現況，以及賣樓後的資產部署而定。
最理想情況：賣樓後被動收入足夠支付租金
假設你擁有一個市值HK$1,000萬的物業，剩餘按揭貸款額是HK$400萬，出售後可獲約HK$600萬的淨收入。然後，你用這筆資金投資股票、基金或美債等產品，年收益率為5%，則每年可以獲得約HK$30萬被動收入。用這筆投資收益支付租金，應可享受與原有物業相若的居住質素。
之不過，相信只有早年買樓的業主，才有本錢靠賣樓所套現的資金收息養租。大多數近幾年入市的業主，賣樓後料也難套現到多少資金，其手上物業甚至可能已淪為負資產，要貼錢才能甩手。
蝕讓/負資產賣樓轉租利弊分析
假如你擁有一間位於康怡花園的兩房單位，市價是HK$650萬，但按揭餘額高達HK$700萬，物業便屬於負資產。若你現時每月供樓金是HK$29,061，賣樓後以每月租住同類單位，每月可慳多幾錢？
| 物業 | 市場價值 | 按揭餘額 | 負資產金額 | 每月供款 | 賣樓後租金 | 每月可慳 |
| 康怡花園兩房（466呎） | $650萬 | $700萬 | $50萬 | $29,061 | $18,000 | $11,061 |
在這種情況下，業主賣樓時要支付HK$50萬的差額，但轉租後每月可節省約HK$11,061的支出，一年可慳約HK$130,000。這樣，業主既可解除短期財務壓力，亦多了一筆資金用作儲蓄和投資。
🎁Mox Bank限時優惠：總值高達HK$2,100獎賞，存息高達7.4%
由即日起至2024年9月30日，新客戶輸入邀請碼【PLANTOEASY】成功開立戶口並成功申請Mox Credit，連同活期存款最高可享HK$2,100獎賞¹，登記優惠最高可享5% CashBack（包括超級市場及指定日常商戶）。
🎁Interactive Brokers：閒置資金享4.83%利息 一個戶口投資美/日/韓股市債券
IB賬戶內的閒置現金超過10萬美元時，便自動享有高達4.83%的利息。戶口支援27種貨幣，可在全球34個地區及國家，150個市場進行交易。操作簡易，一個賬戶可買賣股票、期權、期貨、外匯、債券和基金。
然而，壯士斷臂的業主在中長線卻要面臨這3大財務風險：
1) 減息及樓市反彈
美國聯儲局極有可能在2024年底開始減息，假設按揭利率減少一厘，即從4.125%降至3.125%，供樓成本將顯著降低。以上述康怡花園的個案為例，減息一厘後每月供款即從HK$29,061變成HK$25,686，每期利息約HK$15,615，這時供樓利息支出會降至低過租金。
更甚者，減息是樓市利好訊號。假設你在賣樓後的某個時間點，香港的樓價反彈，到時你想重新上車，又要再花一大筆錢，單是經紀佣金和印花稅隨時已達六位數字，代價絕對不少。而且，今日落車的業主，幾年後可能已交了過百萬租金淨支出，樓價跌幅是否能抵消這筆支出？
| 物業 | 樓價 | 減息一厘後每月供款* | 利息* | 租金 |
| 元朗Yoho Town兩房（433呎） | $550萬 | $21,663 | 約$13,100 | 約$14,000 |
| 康怡花園兩房（466呎） | $650萬 | $25,686 | 約$15,600 | 約$18,000 |
| 日出康城Malibu兩房（540呎） | $700萬 | $27,662 | 約$16,800 | 約$20,000 |
2) 租金上漲風險
根據中原地產數據，2024年上年半年租金已升超過3%，市場人士普遍預期租金升勢持續。如果市場需求趨勢不變，租金繼續上漲，租客每月的支出勢必增加，遲早會抵消賣樓轉租所慳到的現金流。試想想，假如你是一名負資產業主，貼錢賣樓轉租卻遇上業主加租，甚至不得不考慮尋找更便宜的租住物業，心理和財務壓力俱增，最終或得不償失。
▲香港整體租金在2024年不斷上漲，正迫近歷史高位。
3) 居住環境變化
另外，有意賣樓轉租的業主，必須認真考慮居住環境變化。自住物業可根據業主的喜好裝修和布置，能滿足個人或家庭的生活所需。轉為租樓後，你的家居未必能夠完全滿足這些需求，想鑽牆和更換大型電器，都可能要事先問准業主。
此外，租約通常是「一年生約一年死約」，一年期滿後可能面臨包租公不續租或提高租金，這對有年幼子女的家庭而言更加不方便。因此，業主在考慮賣樓轉租時，必須評估自己和家人能否適應居住穩定性較低的生活模式。
萬一樓價繼續下跌？
從管理每月現金流角度而言，跌市的影響十分有限。目前香港的按揭利率已處於高位，業主每月供樓支出已經鎖定，樓價的下跌不會直接增加每月的供樓支出。洞悉先機而又會用自住樓作投資操作的業主，或已一早賣樓，但如果你在今日市況才出售負資產物業來轉租，卻同樣要面對上文提到的種種財務風險。
如果香港樓價持續下跌，對已經負資產的業主而言，最大弊處當然是賣樓時就需要支付更多的資金，以彌補按揭餘額與賣價之間的差額，這無疑影響長處資產增值。而且在減息及加租雙重夾擊下，租貴過供的市況或即將重臨，對賣樓轉租的業未必有著數，甚至導致每月支出更大。賣樓轉租前，必須認真衡量箇中利弊。
避免用自住樓投機取巧
如果你深信港樓長線難以翻身，日後亦不打算再次上車，賣自住樓轉租固然可以理解，但若然你自問仍希望將來繼續做業主，賣樓只不過是想在淡市下輸少一點，或是想趁跌市投機賺一筆，就要仔細三思。畢竟人人都沒有水晶球，如果你是樓市「先知」，就不會需要在今日思考應否蝕錢賣樓，既然如此，又如何確保自己今次賣樓轉租不會輸多次？
比較投資戶口收費及迎新優惠
富途牛牛
迎新優惠：
迎新優惠：最高$1,800獎賞
經Planto於11月30日或之前以專屬優惠碼「PLANTO」全新註冊開戶並存入指定資金可享迎新獎賞：
1）Planto獨家：開戶前輸入專屬兌換碼「PLANTO」可獲額外HK$200現金券（必須於開戶前輸入否則不能兌換優惠）
2）港股一世免佣以及美股LV2專業報價體驗
3）活動期內入金並留存累計淨入資達$10,000或以上維持60天，可享英偉達 (NYSE:NVDA) - 0.5股 或 等值 HK$600 BTC $400 或 電子超市禮券 或
4）活動期內入金並留存累計淨入資達$80,000或以上維持60天，可享英偉達 (NYSE:NVDA) - 1股 或 等值 HK$1,000 BTC
換領方法： 下載富途牛牛App >按右下角「我的」並前往「活動中心」>點選「兌換中心」>輸入Planto 專屬邀請碼「PLANTO」，詳細教學可到評測文章
四重賞可疊加獲得。截至2024年10月14日收市價，英偉達 (NYSE:NVDA)股價為US$138.07/股
新客開戶優惠之資產計算方法: 每日資產的總和/60天，包括現金/股票/基金/期權/期貨等資產都計算在內
投資涉及風險，基金價格可升亦可跌 ，投資者應仔細閱讀基金信息及相關文件（包括其風險因素）。如有類似前瞻性陳述之內容，此等內容或陳述不得視為對任何將來表現之保證
優惠受條款及細則 約束- 交易費: 港股交易0佣金（線上開戶一世免佣）+ 每筆交易HKD15佣金，Crypto交易0佣金
例子：不論交易金額多少，富途只收取HKD15交易費，另須向港交所等機構支付費用 另設階梯式收費
計劃供交易頻繁者使用，可低至每筆交易HKD1
- 限時Lv1即時串流報價服務體驗: 富途對用户免費提供LV1即時串流報價服務(包含港股、期權、期貨)。
- 可選擇產品：: 香港、美國及中國的股票、ETFs以及Crypto Currency；亦可用 「富途大象財富」（Futu MoneyPlus）投資基金
- 虛擬貨幣交易：: 支持港元和美元直接交易，不需兌換USDT
- 孖展買賣: 年利率可低至3.98%（適合進階投資者）
- 牌照: 香港交易所參與者及獲證監會發牌（1, 2, 4, 5, 7, 9類）
查看完整評論
老虎證券
迎新優惠：
🎁2024年10月12日起透過Planto專屬連結成功註冊開戶，完成相應的迎新任務，即可享總值高達HK2,700迎新獎賞，包括：
開戶成功即享HK$400超市現金券（由Planto派發），免留存免交易！另可享：
1.美港股特惠費率*
－ 港股交易永久0佣金
－ 港股交易0平台費（至2024年12月31日）
－ 美股L2深度行情NYSE Arca串流報價（~至2024年12月31日）
－ 美股期權交易0佣金（至2024年12月31日）
－ 美股期權L1即時報價（至2024年12月31日）
－ 虛擬資產交易0佣金（至2024年12月31日）
－ 虛擬資產交易0平台費（至2024年12月31日）
－ 365天A股通免佣卡 (至2024年12月31日)
2. 完成階梯入資並維持60日（入金資格及詳情請參閱條款及細則）
- 維持每日累計淨入金^均達HK$10,000或以上：激活總價值HK$300代金券
- 維持每日累計淨入金^均達HK$100,000或以上：激活總價值HK$600代金券
3. 證券交易獎賞
開戶後60日內完成5筆美股（碎股除外）買入交易*：激活總價值HK$300交易現金券
開戶後60日內完成10筆美股（碎股除外）買入交易*：纍計激活總價值HK$600交易現金券
開戶後60日內完成20筆美股（碎股除外）買入交易*：纍計激活總價值HK$1,200交易現金券
4. Crypto交易獎賞
於活動期間開戶後60日內完成5筆Crypto買入交易： 激活總價值HK$500 Crypto交易現金券
注意：
1. Crypto交易現金券僅適用於比特幣和以太幣
2.【60日】是指開戶當日為第一日，後續為完整的60日，即總維持時間以60日 * 24H 計算。
3.每日累計淨入金 =（由開戶日起）累計入金金額-（由開戶日起）累計出金金額，不計算因正常交易而引起的資產增减值部分。
4.【美股（碎股除外）買入交易】該買入交易需滿足單筆金額大於等於100美元，且僅限於買入美股正股（碎股除外）。
5. 開戶入金獎賞及新客交易獎賞的交易現金券僅適用於美股及美股期權交易。
* 受 條款及細則約束- 港股交易佣金HK$0 美股交易佣金US$0*
- 用戶可投資港股、美股、美股碎股、ETF、期權，港股窩輪及牛熊証，亦支援孖展交易及港股IPO認購、虛擬貸幣 孖展買賣: 年利率可低至2.88%（適合進階投資者）
- 牌照: 香港交易所參與者及獲證監會發牌（1, 2, 4, 5類）
- *受條款及細則約束
查看完整評論
微牛證券
迎新優惠：2024年11月29日或之前，新客戶只需經Planto網站連結成功開立Webull戶口，可享總值高達HK$1,688蘋果股票！
- 成功開戶，存入HK$10,000及維持資金60日，送價值HK$600蘋果股票
- 成功開戶，存入HK$80,000，完成10筆買入交易及維持資金60日，再送價值HK$1,088蘋果股票
- 新用戶開戶即享港美股各90日免平台費
- 期權交易張數≥50張，即可享0佣金0平台費期權交易
長橋證券
迎新優惠：
迎新優惠：10月31日前經Planto網站以專屬優惠碼「614701」開戶，淨轉入HK$10,000或以上資產，並達成指定條件，即享:
1) Planto額外HK$200超市券
2) 額外HK$100股票現金卡
3) 港股美股終生免佣
4) 年化6%餘額通加息券
5) 淨入金HK$10,000、留存60日並完成 4 次股票交易：1股英偉達 (NVDA.US) 或淨入金HK$60,000、留存60日並完成 4 次股票交易：1股蘋果 (AAPL.US)
首次轉倉新客戶並達至相應條件，可獲1）蘋果藍牙耳機 4；或 2）蘋果平板電腦 mini 6；或 3）蘋果手機 16 Pro Max
受 條款及細則 約束- - 交易費: 美股交易每股佣金0.03%（最低收費US$0.99），平台費HK$0.005（最低收費US$1）（推廣期內開戶免佣）
- 例子：每投資US$1,000買入5股股票，會被收取US$2作為交易費，另須向美國證監會等機構支付費用
- 可選擇產品: 港股、美股及ETFs
- 孖展買賣: 年利率4.8%
- 牌照: 港交所第1、4、9類牌照
查看完整評論
盈透證券
迎新優惠：賬戶內的閒置資金可輕鬆賺取高達 4.83%
(年利率，賬戶總存款金額需高於US$100,000 資產淨值低於100,000 美元的賬戶將根據賬戶淨資產規模按比例計算利率來獲息。利率只供參考，有機會跟隨市況而變動)
- - 美股交易佣金0.005美元/股至0.0005美元/股
- 用戶可投資投資全球包括美國、加拿大、墨西哥、以色列、德國、荷蘭、日本、香港、台灣、新加坡及印度等34個地區及國家，150個交易所的股票、期權、期貨、貨幣、債券和基金。
- 孖展買賣: 年利率可低至5.83%
- 牌照:獲香港證監會發牌（第1、2、3類）
