買樓時,能否獲銀行批出足夠按揭貸款,除了視乎買家的收入及財務狀況,物業估價亦是關鍵。有時候,物業買賣的成交價遠高於銀行估價,銀行不會批出買家預期的貸款額,到時買家要補差額才能上會,大失預算。以下為大家講解怎樣在買樓前為物業進行估價,並分享估價不足的應對方案。
網上物業估價方便但有時唔準
想知道銀行的物業估價,最簡單的方法,就是經銀行的網上估價系統查詢。𣾀豐、恒生、中銀香港等銀行,均設網上估價系統,使用時須輸入的資料大同小異,包括物業的區域(香港/九龍/新界)、地區、屋苑或大廈名稱、層樓及單位,銀行的網上系統可即時呈現物業估價,一般包括以下資料:
- 物業港元估價
- 物業建築/實用面積
- 樓齡
- 估價日期
由於銀行聘用不同的測量師行為物業估價,會使用不同估價標準,或於不同日子更新數據,因此同一單位會出現不同估值,但一般差距不會太遠。
有時候,一些住宅物業的估價並不會出現在網上估價系統,常見原因包括:
- 非熱門屋苑:銀行網上估價系統普遍只供查詢較熱門屋苑,村屋及單幢樓較少能在網上查估價。
- 凶宅:凶宅沒有明確法律定義,指的通常是曾發生不幸事故的單位,如事故嚴重,同層或樓上樓下亦可能同受牽連,估價受到影響,而銀行網上系統很多時不會顯示兇宅的估價。
- 特色單位:頂層連天台或其他類型的特色單位,由於供應及成交量少,成交價波幅甚大,故銀行不會將估價顯示在網上。
須留意的是,由於銀行未必頻繁更新網上估價數據,因此網上物業估價未必是最準確的。在簽臨時買賣合約購入任何物業前,最好先致電銀行,確保能估足價,才拍板購買。如你未能在網上找到心儀物業的估價,亦可致電銀行查詢,地產代理通常可代勞。
物業估價不足應怎辦?
銀行以估價而非成交價去衡量指出的按揭貸款金額,如住址物業的成交價遠低於銀行估價,可能使買家無法借足按揭貸款。估價不足的常見原因包括:
- 賣家開價過高:在升市周期,不少業主開價進取,超過銀行估值亦見怪不怪。如兩者差距不大,銀行多數願在收到臨約後調高估價,若成交價超出估價太多,則可能出現「估唔足價」的窘境。
- 缺乏參考數據:如物業的所屬大廈、戶型成交梳落,銀行未必有足夠數據作出貼市的估價,使估價滯後於市況,無法估得足。
- 樓市下跌:在樓市急速下沉時,物業估價有可能在簽署臨約後出現下調,導致估價不足。
- 買樓花用建期付款: 如買家購入遠期樓花,並選擇使用建築期付款,即在臨入伙前才上會,意味着由簽約買樓以至正式承造按揭,中間可相隔兩年以上,如買入價偏高而其他市況下調,將出現估價不足的情況。
若準買家發現銀行對心儀物業估價不足,可採取以下辦法:
找不同銀行估價
正如上文所述,每間銀行及測量師行,對同一物業的估價往往有差異,最好貨比三家,找出估價較高的銀行去借按揭。有需要時可向按揭中介查詢,以便一次過向多間銀行查詢估價及按揭利率。
出示臨時買賣合約
一般而言,只要成交價不是超出估價太多,只要申請人能出示臨約,都可獲銀行批足按揭。當然,最好事前先向銀行查詢,獲對方表示此舉可行才簽臨約。
向原業主壓價
銀行估價是樓價的重要指標,如業主的開價明顯比銀行估價高,難免影響下手承接,業主理應明白這一道理,故「銀行估價不足」是準買家常用的講價理據。當然,業主如不心急放售,大可企硬不減,等候下一個資金更充裕的買家。
抬錢上會
在別無他法時,如準買家仍一心想買入估價不足的物業,或因已簽署臨約而騎虎難下,迫不得已只能加大首期資金,即抬錢上會。為首期而借錢時,緊記不能借私人貸款,因為金管局指引列明,私人貸款是不可以用作首期來源的,而借按揭時銀行必定會查閱TU報告,故物業準買家不可能瞞天過海。較可行的做法是問親友借錢,但緊記有借有還,量力而為。