按揭利率 2024〡P按 VS H按有咩分別？教你比較按息及回贈優惠

隨着美國步入加息周期，香港銀行拆息一再上調，本地業主供樓成本有助增加。在新造樓宇按揭及轉按時，銀行主要提供「P按」及「H按」兩種按揭計劃，並提供現金回贈、Mortgage Link戶口等優惠。到底哪一種按揭計劃對業主更有利？揀按揭計劃時要考慮甚麼因素？

P按 VS H按 點揀好？

香港銀行為住宅物業提供的按揭貸款主要分為兩大類：P按（最優惠利率按揭）及H按（銀行同業拆息按揭）。根據金管局資料，高達9成半供樓一族採用這兩種浮息按揭計劃。

在過去大多數時期，H按的實際利率及供款比P按低，加上H按的封頂位通常等如P按，因此住宅物業買家的普遍印象是H按更加著數。

不過，銀行亦曾試過在加息周期時，將H按的實際利率上調至高於P按，這時候P按反而更加低息。因此，H按與P按孰優孰劣要按市況而定，不能一概而論。選擇按揭計劃或轉按時，宜了解兩者的實際利率計算方法，衡量利率變化可能帶來的風險。

最優惠利率（P按）：銀行決定是否隨美國加P

P按的「P」指最優惠利率（Prime Rate），分為「大P」及「細P」兩種，使用「細P」者主要是滙豐、恒生、中銀、南洋商業及集友銀行，其餘的銀行使用「大P」。

現時「細P」和「大P」的利率約為：

	銀行	最優惠利率（P）
細P	滙豐、恒生、中銀、南洋商業、集友銀行等	5.875%
大P	渣打、東亞、花旗、工商、星展、建行、交通、中信等其他銀行	6.125%

最優惠利率理論上跟隨美國利率走勢而變動，但是否加按息由銀行本身決定，而過去由於香港銀行長期資金充裕，故多次沒有跟隨美國加息而加P。

P按利率計算公式是「P – X%」，假設銀行提供的利率是「P – 2.5%」，以「細P」5.875厘計算，實際利率是3.375厘。

銀行同業拆息（H按）：設封頂位避險

H按以銀行同業拆息（HIBOR，Hong Kong Interbank Offered Rate）為計算利率的基礎。所謂同業拆息，即香港銀行之間互相借貸時用的息率。

當香港銀行體系資金短缺時，息率會上升，相反會下降。香港銀行公會每日在網頁公佈最新息率。

H按利率計算公式是「H + X%」，假設H是4.5%，而銀行提供的利率是「H + 1.25%」，按揭利率理論上是5.75%，但銀行為保持按息隱定及減少客戶風險，H按設封頂位（CAP），計算方式與P按一樣是「P – X%」。

H按 VS P按 實際利率計算例子

按揭類別	最優惠利率（P）	銀行按揭offer	實際利率
P 按	5.875%	P-2.5%	3.375%
H按	5.875%	H+1.25% （假設H是4.5%；封頂位是P-2.5%）	3.375%

過去多年來，由於H按的封頂位大致等同P按，業界幾乎已假定H按實際利息支出是「等同或低於P按」，故H按貸款人的利息支出通常較低，很多年來都是主流按揭計劃。

當然，按揭是可長達30年的長債，H按的封頂位、P按實際利率變化不斷，加上不少人每兩、三年就會做一次轉按，難言哪一種按息計劃能長期佔優。

業主申請按揭時，必須向銀行職員或按揭中介仔細查詢，並考慮實際息率及利率走勢變化。

加息如何影響供樓支出？

業主們最關注的是，到底加息周期如何影響實際供樓成本？2022年初，香港的銀行尚未加按息，不少用H按的業主之實際按揭利率約為1.5厘，但到了8月他們的按息已升至約2.5厘的封頂位，市場預料銀行加P後，實際按息可加至3厘。及後銀行多次加按息，在2024年3月，市場上使用P按或H按的業主，其實際年利率約為4.125%

如你購買以HK$800萬購買一個單位，借8成按揭及分30年還款，加息對你的影響如下：

樓價	$800萬	$800萬	$800萬	$800萬
貸款額	$640萬	$640萬	$640萬	$640萬
實際按息	1.5厘 （加息前）	2.5厘 （加息1厘）	3厘 （加息1.5厘）	4.125厘 （加息2.625厘）
每月供款	HK$22,088	HK$25,288	HK$26,983	HK$31,018

揀銀行樓宇按揭常見問題

選擇銀行樓宇按揭計劃時，利率及回贈固然是最重要考慮因素，想借得精明，要細心了解更多事項：